Kupovina nekretnine u Srbiji podrazumeva ozbiljnu proveru pravnog statusa objekta. Mnogi kupci veruju da će notar ili agencija obaviti sve provere, ali to često nije dovoljno.
Greške u ovom koraku mogu dovesti do problema sa kreditom, sporova ili nemogućnosti kasnije prodaje.
Legalnost objekta znači da je nekretnina izgrađena u skladu sa propisima i da je upisana u katastar nepokretnosti.
Objekti koji nisu upisani ili nemaju odgovarajuće dozvole mogu predstavljati ozbiljan rizik za kupca.
Pre nego što donesete odluku o kupovini, potrebno je da proverite dokumentaciju i stanje objekta u više institucija.
Tako izbegavate situacije u kojima naknadno otkrivate pravne ili administrativne probleme.
Provera pravnog statusa nekretnine – ključni koraci i dokumentacija
Legalnost objekta možete pouzdano proveriti kroz nekoliko jasnih koraka.
Najvažnije je da ne oslanjate proveru samo na izjave prodavca ili oglase.
Tabela osnovnih provera pre kupovine
| Provera | Gde se vrši | Šta dobijate |
|---|---|---|
| Katastar nepokretnosti | RGZ ili online | Podatke o vlasništvu i objektu |
| Urbanizam | Opština ili grad | Podatke o dozvolama |
| Dokumentacija prodavca | Direktno | Dokaz vlasništva |
Prvi korak je uvid u katastar nepokretnosti, gde možete videti da li je objekat upisan, ko je vlasnik i da li postoje tereti ili zabeležbe.
Ova evidencija predstavlja osnovni izvor informacija o pravnom statusu nepokretnosti.
Drugi korak je provera dozvola u nadležnoj opštini ili sekretarijatu za urbanizam, gde možete dobiti podatak da li objekat ima građevinsku i upotrebnu dozvolu ili je pokrenut postupak ozakonjenja.
Treći korak je pregled originalne dokumentacije koju poseduje prodavac. U tom delu proveravate kontinuitet vlasništva i saglasnost podataka sa katastrom.
U praksi se ove provere najčešće rade paralelno.
Kakva je situacija sa novogradnjom?
Kada je u pitanju novogradnja, Novi Beograd je jedna od opština Beograda koje prednjače sa ponudom, a kupci najčešće gledaju ponudu pre nego što provere legalnost.
Pretpostavljate da je novogradnja uglavnom legalizovana? Pa ne uvek.
Posebno kod novogradnje u ranoj fazi izgradnje kupci obično mogu da vide samo građevinsku dozvolu, dok se upotrebna dobija tek po završetku objekta.
Praktično gledano, novogradnja je uglavnom sigurnija od starih objekata, ali to ne znači da treba preskočiti proveru.
U Srbiji i dalje postoji veliki broj objekata bez kompletne dokumentacije, pa se preporučuje da proverite dozvole i upis u katastar pre kupovine.
Bez upotrebne dozvole stan često ne može biti uknjižen u katastar, a kupac ne može postati pravno priznati vlasnik niti dobiti stambeni kredit.
Katastar nepokretnosti kao osnov provere
Upravo zbog toga, ova provera je početna tačka za svaku ozbiljnu kupovinu.
Podatke možete dobiti elektronskim putem ili lično u nadležnoj službi. Elektronski katastar omogućava pristup osnovnim informacijama o objektu bez odlaska na šalter.
Najvažnije informacije koje treba da proverite su:
- Da li je objekat upisan kao legalan objekat?
- Da li je prodavac upisan kao vlasnik?
- Da li postoje hipoteke ili zabeležbe?
Ako objekat nije upisan u katastar ili je upisan samo deo objekta, postoji rizik da je nekretnina nelegalna ili da postupak ozakonjenja nije završen.
Ukoliko podaci iz oglasa i katastra nisu usklađeni, potrebno je dodatno ispitati stanje pre potpisivanja ugovora.
Koja dokumenta morate tražiti od prodavca
Pregled dokumentacije je deo provere koji kupci često potcene. Ipak, upravo dokumenta pokazuju da li je objekat izgrađen u skladu sa propisima.
- Građevinska dozvola kao dokaz da je objekat izgrađen uz odobrenje nadležnih organa
- Upotrebna dozvola koja potvrđuje da je objekat izgrađen prema projektu
- List nepokretnosti iz katastra kao dokaz vlasništva
Pored osnovnih dokumenata, potrebno je proveriti i ugovore o kupoprodaji ili nasleđivanju, kako bi se potvrdio kontinuitet vlasništva.
Ukoliko prodavac ne može da dostavi dokumentaciju ili odlaže njen uvid, to je znak za dodatni oprez.
Provera u opštini i urbanističkim službama
Podaci iz katastra nisu uvek dovoljni za potpunu proveru legalnosti objekta. Zbog toga je potrebno izvršiti uvid u dokumentaciju lokalne samouprave.
U opštini možete dobiti informacije:
- Da li postoji građevinska dozvola?
- Da li postoji upotrebna dozvola?
- Da li je pokrenut postupak ozakonjenja?
Ova provera je posebno važna kod starijih kuća i dograđenih objekata, gde stanje na terenu često ne odgovara dokumentaciji.
Upotrebna dozvola potvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa zakonom i projektom. Ako je objekat u postupku ozakonjenja, kupovina može biti moguća, ali nosi dodatne rizike i troškove.
Dokumentacija kod nelegalnih ili delimično legalnih objekata
U Srbiji postoji veliki broj objekata koji nisu potpuno legalizovani. Zbog toga je potrebno razumeti šta znači status ozakonjenja.
Postupak legalizacije može zahtevati dokaz vlasništva, podatke o objektu i dokumentaciju o parceli. U takvim slučajevima obično se traži:
Legalizacija može trajati dugo i uključuje dodatne troškove dokumentacije i taksi.
Ako kupujete objekat koji nije legalizovan, važno je da jasno utvrdite ko preuzima obavezu legalizacije i koliki su troškovi.
Kako uporediti stanje na terenu i stanje u dokumentaciji
Jedan od najvažnijih koraka u proveri legalnosti jeste poređenje stvarnog stanja objekta sa podacima iz dokumentacije.
Kupci često pretpostavljaju da je objekat legalan ako je upisan u katastar, ali to nije uvek dovoljno.
Legalnost podrazumeva da objekat odgovara projektnoj dokumentaciji i izdatim dozvolama.
Prilikom obilaska nekretnine obratite pažnju na površinu, spratnost i raspored prostorija.
Ako postoji razlika između stanja na terenu i podataka u katastru, potrebno je dodatno proveriti dokumentaciju.
Posebno treba obratiti pažnju na sledeće situacije:
- Dograđene prostorije koje nisu evidentirane u katastru
- Pretvoreni tavani ili garaže bez dozvole
- Objekti koji su prošireni mimo projekta
Takve izmene mogu značiti da je deo objekta nelegalan, čak i ako je osnovni objekat upisan u katastar.
Legalizacija se u tom slučaju odnosi samo na deo objekta koji ima potrebne dozvole ili je naknadno ozakonjen.
U praksi se često dešava da kupci tek nakon kupovine saznaju da pojedini delovi objekta nisu obuhvaćeni dokumentacijom, što kasnije može otežati prodaju ili uknjižbu.
Tipične greške kupaca pri proveri legalnosti
Kupci često preskaču pojedine korake, naročito kada im se nekretnina dopadne ili žele brzo da zaključe posao.
Najčešće greške su:
- Oslanjanje samo na izjavu prodavca
- Verovanje da notar proverava sve detalje
- Kupovina objekta bez upisa u katastar
- Pretpostavka da je novogradnja automatski potpuno legalna
Mnogi smatraju da je dovoljno da nekretnina postoji fizički i da se koristi godinama. Ipak, pravni status je presudan za vlasništvo i kasniju prodaju.
Poseban problem nastaje kada objekat ima dozvolu za gradnju, ali nije dobio upotrebnu dozvolu. U takvim situacijama kupci često saznaju za problem tek nakon kupovine.
Najčešće postavljana pitanja
Za kraj
Provera legalnosti objekta pre kupovine predstavlja osnov bezbedne kupovine nekretnine.
Katastar, opštinska dokumentacija i papiri prodavca daju potpunu sliku o pravnom statusu objekta.
Ako bilo koji od tih elemenata nije jasan, potrebno je dodatno ispitati stanje pre potpisivanja ugovora.
Kupovina nekretnine bez detaljne provere može kasnije dovesti do ozbiljnih problema, dok pažljivo prikupljena dokumentacija omogućava sigurnu odluku.